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Pourquoi constituer une société patrimoniale ?

Les principaux atouts d’une société pour un patrimoine immobilier

La société est une entité juridique connue de tous mais obscur pour de nombreux profanes. Cette structure permet la création de multiples montages sociétaires qui peuvent aider les personnes souhaitant optimiser la transmission, la fiscalité, la gestion ou encore l’investissement immobilier.

Investissements avec plusieurs associés :

le fait de s’associer autour d’une telle structure accentue la capacité d’endettement auprès des établissements bancaires. C’est un effet de levier qu’il ne faut pas oublier et qu’il convient de mettre en avant. L’adage « l’union fait la force » n’a jamais été aussi vrai. Bien évidemment, il est possible que les banques souhaitent des garanties solides et que les associés doivent cautionner l’emprunt. Mais il est préférable que cet acte soit réalisé en dernier recours. Que la banque prenne tout d’abord une garantie hypothécaire de type privilège de prêteur de deniers – pas forcément plus onéreux qu’une caution simple d’un autre organisme, voire plus abordable – et ensuite viendra les garanties personnelles.

Transmission des parts sociales (ou actions) :

l’héritage des descendants est facilement transmissible via une structure sociétaire. En effet, la transmission des parts sociales dispose d’une fiscalité avantageuse en matière de droits d’enregistrement (même si une société civile à prépondérance immobilière est soumise à un droit d’enregistrement de 5%). Également, les coûts liés à la cession seront d’autant plus réduits car l’acte authentique n’est pas obligatoire pour les valeurs mobilières. Pour ce qui est des donations ou donations-partage, les intéressés devront forcément passer par un acte notarié mais les frais seront moindre qu’un immeuble en direct.

De plus, la transmissibilité accrue des parts sociales permet d’éviter de céder directement l’intégralité du bien immobilier ou se retrouver en indivision sur ce bien.

Par ailleurs, le démembrement ne doit pas être négligé lorsque l’on fait référence à la transmission. Pour éviter les conflits au sein de la société détentrice du foncier, les statuts peuvent régir cela malgré le nombre de parts sociales parfois réduit que détiennent les donateurs.

Organisation en vue de la revente d’un bien immobilier :

Solution envisageable pour inciter les parties à éviter l’acte notarié – malheureusement c’est possible ! – et les frais d’enregistrement importants. Entre particuliers ou même avec un professionnel, la personne disposant d’un bien immobilier au travers d’une société civile immobilière est en droit de revendre son bien immobilier en cédant ses parts sociales ou actions. Par contre, cette hypothèse reste inopportune lorsque la SCI a été créée à cet effet. L’opération sera directement remise en cause par l’administration fiscale du fait de la création d’une société civile immobilière afin de réduire les droits d’enregistrement. De la même manière, il est possible d’éviter le droit de préemption légal de certaines institutions. Pour ce qui est du droit de préemption urbain au profit de la commune, la cession doit faire l’objet d’une purge uniquement lorsque la majorité des parts sont cédées au profit d’un tiers ou lorsque ledit tiers détiendra la majorité des parts sociales suite à la cession conformément à l’article L.213-1 du Code de l’urbanisme.

Éviter l’indivision :

la société est un très bon montage pour éviter les complications liées à l’indivision. Les actes de conservation, d’administration et de disposition sont certes régis par le code civil dans le cadre de l’indivision mais le régime juridique applicable reste assez rigide notamment pour un bien immobilier. A titre d’exemple pragmatique, l’unanimité est nécessaire pour la vente d’un immeuble. En cas de prédécès du propriétaire, les descendants peuvent ne pas s’entendre et provoquer un blocage. En cas de désaccord, la cession ne pourra avoir lieu. Pour remédier à cette situation, soit on utilise les institutions judiciaires car « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ». Soit le notaire doit conseiller ce genre de montage juridique afin de prévenir les événements futurs susceptibles d’altérer la gestion du ou des biens immobiliers.

Évidemment la société peut apporter des avantages supplémentaires, il ne s’agit pas d’une liste exhaustive. L’ensemble des avantages et inconvénients de cette structure doivent être abordés avec votre notaire. En fonction de votre projet, des alternatives peuvent vous être proposées.