Vente de terrain à bâtir : L’étude géotechnique

Une nouvelle obligation attendue

Pour renforcer l’information de l’acquéreur, le législateur est venu rajouter l’obligation pour le vendeur de fournir une étude de sol lors de la vente d’un terrain à bâtir. Cette étude géotechnique vient protéger l’acquéreur contre les vicissitudes que peuvent comporter de tels terrains.

Le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 était venu définir les zones et les modalités d’application de ce nouveau dispositif d’information. Cependant, ledit décret faisait référence à deux arrêtés interministériels pour préciser le contenu des études géotechniques et d’arrêter la carte des zones géographiques concernées. Ces derniers sont parus depuis lors et les textes ci-après mentionnés s’appliquent désormais depuis le 10 août 2020.

Ces nouvelles dispositions sont contenues dans le Code de la Construction et de l’Habitation aux articles L.112-20 et suivants.

Cette étude géotechnique devra être effectuée si plusieurs conditions sont réunis, à savoir :

• la vente d’un terrain non bâti constructible, ou éventuellement d’un bâtiment ne comportant pas plus de deux logements (construit après le 10 août 2020, date d’entrée en vigueur des dispositions ci-dessus visées),
• l’assiette foncière se situe dans une zone exposée aux retraits et gonflement des sols argileux soumis à un aléa moyen ou fort.

On retiendra notamment de cet arrêté que :

1. L’étude géotechnique préalable (art R. 112-6 du CCH) doit ainsi fournir une étude de sol préliminaire avec les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Elle permet une identification des risques géotechniques d’un site et prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013. Une étude géotechnique préalable de type G1 est présumée conforme à ladite norme et à la réglementation en vigueur.
2. L’étude géotechnique de conception (art R. 112-7 du CCH) a pour objet de fixer les prescriptions constructives adaptées au projet de construction, prenant en compte l’étude géotechnique préalable et ses recommandations selon les caractéristiques du terrain. Une étude géotechnique de conception de type G2 est présumée conforme.

Particularités sur les extensions d’un bâtiment déjà existant :

Une étude de conception peut éventuellement être demandée pour une extension d’un immeuble si le projet est supérieur à 20m² et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâti existant.

Si un projet de construction respecte ces conditions et que le bâtiment n’a pas fait l’objet d’une telle étude géotechnique, le maître d’ouvrage devra fournir cette dernière dans le cadre de son projet. A contrario, si le maître d’ouvrage avait déjà réalisé une étude de ce type, l’extension – initialement prévue ou non dans l’autorisation d’urbanisme – pourra se prévaloir de cette étude pour l’obtention de son permis de construire.

Les nouvelles dispositions énoncées sont applicables à partir du 10 août 2020. Pour la singularité des contrats en cours, il conviendra de faire appel à votre notaire pour une analyse plus approfondie.